新“国五条”出台后，有不少投资者都在思考自己几年前买的住宅要不要趁现在行情不错赶紧抛售，改为投资商铺和写字楼？

笔者咨询了市区的几家中介，二手房交易在经过前段时间的集中释放后已经开始逐渐降温，而近来咨询商业地产的意向客户明显要比以前多，不过真正下手的还不多。如果一旦政策落地，住宅的购买力将进一步压缩。

购置住宅利润空间变小

前段时间台州也有出现“抢过户”、“低价抛售”的现象，但没有一线城市那么疯狂。

旭隆房产中介的张菊琴告诉笔者，二手房交易的高峰暂时已经过了，同时她表示，新“国五条”之后确实有不少客户想要将手中多套住宅变卖后转投资商业，“最近这段时间，来咨询商业房源的意向客户比较多，但是目前下手的还比较少，可能要等政策落地了。”

做长线的投资客，不管政策如何变化，只要有利润空间就会入手，即使是执行20%的差额个税，空间仍然存在，只是利润低了些而已，实在不行，还可以转售为租；而短期投资客肯定会大为减少。资金比较雄厚的投资客，可能会转向商业投资，例如商铺、写字楼等，由于政策相对比较宽松，投资空间及回报率也比住宅高许多。

在房产交易大厅，椒江的李女士告诉笔者，她的名下有三套房，自从新“国五条”政策出台后，她身边就陆续有一些朋友准备卖房，也有人奉劝她转投商业类房源。听多了，李女士也开始着急了，也想尽快把其中一套卖掉。李女士表示，她想将手中的一套房屋变卖，转而投资商铺或写字楼，所以既要挂牌出售住宅，又要关注中介提供的商业房源。但是她心中始终有一个疑虑：商业房源销售情况怎么样？

“我感觉将来住宅投资空间会越来越小，这几年不管是限购、限货，还是个税、房产税，这么多调控，每次都越来越严厉，买卖门槛越来越高，虽然房价还在涨，但是这一次我周围的好几个朋友都已经卖掉了几套。新政进一步缩小了短线投资房产的利润空间，在新政执行前抛售出去，是短线投资客的唯一出路。”一位房产投资者表示。

住宅如果作为投资品种，所得税不再按照全价1%预征，而是和商业地产一样，也按照差额的20%来缴纳。住宅的税费赶上了商业地产。

其实，住宅转投商业的现象并非从新“国五条”才开始有，从历次住宅调控政策出台后的市场情况来看，都会有一小拨投资客抛售住宅转投商业，受限购影响的投资者不能再购买新的住宅，而又没有其他更好的投资渠道，所以只能转投商业。一方面是住宅调控的挤出效应所导致，同时也和最近几年商业地产投资回报率有直接关系。

转向商业地产也要谨慎

“国家政策对住宅的去投资化的调控方向已经没什么疑问，而商业地产关系到消费，即使国家不去鼓励，也不会有太大的政策变化，商业回报时间长而稳定，是值得考虑的投资目标。”一位业内人士表示。

对于散户投资者而言，由于实体的投资产品少，房地产确实是大宗投资的必选品种，而住宅调控多年以来都没能调下去，客观的事实造成了乐观的估计，但未来住宅的投资回报增幅会较为平缓，“实践证明发达国家城市化进程70%以上，二手房交易为主的城市，住宅投资增幅都会趋于平缓。”

一位房产投资资深人士告诫投资者：“如果选择商业地产作为投资品种，无论是写字楼还是商铺，还是应该以整体持有的项目为主，散售对品质的冲击很大，并不是繁华地段的写字楼和商铺就一定能成功。”

当然，如果选择商业地产，不确定性的风险会比住宅更大，如果整体持有，就需要有规划、品质、招商、运营等方面的专业队伍，长期持续地去经营。

各个城市核心区商铺价格受级差地租影响不大，三、四线城市核心区的商铺可能也能卖到5万元/平方米以上，因为这个城市可能总共只有这么一个商圈，而这个地段是这个商圈里面最核心的。这就对三、四线城市核心区商铺的后期溢价产生了很大挑战。如果前期的销售价格透支了未来的升值潜力，后期升值就会出现一定的瓶颈，租金、投资回报方面也要谨慎。