热点关注限购令当前，房产投资受到严厉压制，但市民的自住需求仍在源源不断地释放出来。但是，买房自住也不是一件简单的事，需要考虑的方面有很多。除了价格、位置等因素外，正在选购婚房的市民小罗在房源种类的选择上就首先犯了难：同样是看得毛坯的房子，到底是买新房即向开发商买一手房，还是通过中介买没有住过的二手次新房？
［利弊PK］
事实上，新房与次新房，各有长短利弊。记者近日采访了相关业内人士，罗列了购买新房与次新房可能遇到的一些有利与不利情况，希望对和小罗一样正为选择烦恼的购房者有一些启发。
关键词一：交易风险
•新房：与开发商交易，风险相对较小
“买新房可能是期房、准现房或现房，但对象都是开发商。”台州精耕房地产营销有限公司负责人涂先生分析认为，伴随着房地产市场越来越规范，无论买期房还是买现房，也不管开发商是国有企业、混合经济或是民营企业，一般来说，购房者将房款首付或全额资金付给开发商，相对还是安全的。“不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到法律的支持。”
•次新房：个人之间交易，风险相对大
次新房买卖属于二手交易，买卖双方均系个人，各自的诚信状况较难掌握，只能依靠资信高的房产中介获得保障。“我们常常会听说，个人之间买卖房产引发的官司比个人与开发商之间的纠纷要多得多。”律师林兴告诉记者，这些官司要么是卖方收了钱，房价上涨了不愿再卖，要么是买方付了定金，房价跌了不愿再交易下去。此外，有的购房者为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果被卷走房款，这也是可能发生的事。“从这个角度看，买次新房最大的风险恐怕就在于此。”
关键词二：选房余地
•新房：可挑选房源较为丰富
尽管开发商普遍采取的销售策略是分批获准预售、滚动推出销售，但在目前楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下，每一次预售的期房或准售的现房，一般还是上百套。
“对于购房者来说，越多的房源意味着可以根据自己的经济条件或承受能力，选择不同层次、不同位置、不同房型、不同面积的房子。”涂先生表示，从价格上看，虽然一些开发商会推出一些优惠政策，但购房者基本上没有议价定价的权利。
•次新房：只能在卖家抛出的房子里选
与售楼处买房不同的是，在二手房市场中，买家通常需要等待卖家抛出合适的房源，挑选余地相对有限。最后，可能会因为心仪该小区的地段和环境，最终也不得不放弃某些追求，将就买下，结果留下些许遗憾。
同时，从卖房者手中购买次新房，不会像向开发商买新房那样有非常细致的定价，最终价格的确定还是要依靠双方的“磨合”。
关键词三：房屋实况
•新房：期房存在一定风险
“如果新房是现房，只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力，基本不存在太大的购房风险；但如果是期房，则存在一定的风险。”林律师提醒购房者，要特别注意合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。
“购房者只有通过签约时对开发商严谨约定，才能最大限度予以防范。而选择资质较高、名牌知名度较高的开发商建造的楼盘，是一种规避风险的手段。”林律师建议，至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险，可以在正式签约前，到结构封顶、准许预售的施工现场，进行仔细实地观察，一般可以避免。
•次新房：实况无风险，但细节观察不方便
因为是现房，所以在房屋实况方面，次新房几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看房需要业主开门的限制，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节，不如观察期房那样随到随看。
涂先生提醒，买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍，最好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就可以探个究竟。“总之，最可以信赖的购房指导就是自己。”
关键词四：交易费用
•新房：主要是契税
在交易费用方面，无论现房还是期房，购买新房时除需要缴付房款外，还要产生其他一些费用，如契税、交易费，拿钥匙进户时需要交给物业装修产生的建筑垃圾费、水表费、物业维修基金等。“如果买期房的，契税与进户各项杂费可以在开发商交房时或办产权时支付，对资金较紧的购房者来说，这笔暂缓交付的资金可在一定程度上缓解资金压力。”涂先生表示。
•次新房：契税、营业税、中介佣金
较之新房，购买二手次新房还要支付一定比例的中介佣金。此项费用在楼市火爆时，大多都由买方承担，但在房市重归理性的现在，按业界的约定俗成，一般由买、卖双方各承担一半。
另外，次新房交易产权随即转移，买方为取得产权，需要先缴契税，无法缓期。同时，虽然前期的建筑垃圾费、水表费、物业维修基金等费用已由卖方缴纳，一般不用买方承担，但是交易中还将产生金额不小的营业税、个税等，多数情况下卖方都会将这些费用转嫁到买方头上。
［置业建议］
新房和二手房各具特点，除了考虑以上罗列的几个因素外，业内人士建议，购房者还应结合目前的生活状态以及未来的生活需求，以便找到更准确的目标定位。
•单身族
单身一族普遍家庭负担较小。因此，那些平时工作非常忙碌，或喜欢热闹，经常与朋友聚会的白领，可选择市区繁华地段的二手房以缩短交通时间；而那些喜欢清净、平时工作不忙的白领则可在地段上作一些让步，可选择新建小区的小户型新房。
•新婚族
对于新婚或已婚一族，孩子将会成为家庭的中心，因此，为了孩子将来的入学考虑，建议选择名校周边的房产。而那些不打算要孩子的“丁克”一族则可以不考虑学区房因素，温馨浪漫地过二人世界生活。
•夹心族
夹心族最大的特点是三代同堂，上有老、下有小，因此在选择物业时不但要考虑周边配套设施是否成熟，尤其是老年人身体较弱，容易生病，因此选择附近有大型医院、社区成熟的二手房比较适宜。当然，考虑到小孩上学方便，教育配套设施也是一个比较重要的因素。
•钻石族
所谓钻石族，是指那些已过而立之年的中年购房者，他们购房主要处于改善居住条件的目的，因此房价的高低已不再是他们考虑的主要因素，而物业的品质、小区的整体环境，以及物业的居住舒适性倒是他们最为关心的。因此对于这类型的购房者，推荐市中心区域内的新房，这类楼盘最大的特点是在引导先进的现代居住理念。
•夕阳族
步入老年之后，一般不大会去置业，但是也有特殊情况，如因市政建设而被动迁，或者因为考虑到养老而大房换小房等。对于这类购房者来说，应尽量将家安在医疗设施优良、购物环境便捷、交通设施齐备的地方，因此配套成熟的小区应成为首选。
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