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    • 现在高房价到底“鹿死谁手”
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2011-06-13  /  浏览:8707 次  /  

    始自2010年1月初的本轮房地产调控历经四次“升级”,至今已运行近一年半。“国十条”、“国五条”、新“国八条”在“国十一条”核心思想指导下,精准出击遏制房地产市场投机乱象。

      房地产调控轮番上阵

     

      随着不断推出的一轮一轮调控政策,从开发环节到购房环节的信贷收紧,从交易环节税费优惠取消到购房销售首付成数的不断提高,再到销售监管的严格与完善,加上房产税的试点、保障房建设的大干快上,终于,人们仿佛看到,幸福就在前面不远处……

      始自2010年1月初的本轮房地产调控历经四次“升级”,至今已运行近一年半。“国十条”、“国五条”、新“国八条”在“国十一条”核心思想指导下,精准出击遏制房地产市场投机乱象。2011年行至中期,“新国八条”以及“一房一价”等最新调控措施的政策效应仍在持续发酵作用中。

      信贷收紧担主力

      首房首付上触四成

      信贷伴随着政策的出台而逐步收紧,适用范围也从二套房扩大至首套房。

      “国十一条”出台之时,首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的优惠政策,而二套房也可以四成首付,利率波动范围则由银行自行掌控。至“国十条”出台,二套房贷款利率风险自控的权力已被收回,首套房仍维持最低两成首付的政策。三季度末,面对持续上涨的房价,“国五条”应时而生,首套房的二成首付已无处寻觅踪影,二套房的五成首付、1.1倍利率的执行规范进入了国家政策性文件,此时首套房的七折利率优惠也难以获得。新“国八条”出手,信贷收紧的力度进一步加大,首套房利率优惠幅度逐步缩小,5月份首套房首付比例出现差异,部分地区开始执行四成首付的标准。

      5月初,首套房首付款分地区差异化执行的道路开始摸索,建行、中行、农行浙江省分行日前已经将首套房最低首付上调至四成,同时相应上浮贷款利率。记者从京沪两地了解到,目前首套房贷款首付仍旧执行不低于三成的标准。

      当时就有分析人士表示,浙江省经济繁荣,杭州、宁波等地的房价也是居高不下,差别化提高首套房贷首付比例使得房地产调控政策的落实更有地方针对性,不排除以后会推广这一措施。

      而北京中原地产三级市场研究总监张大伟则有不同意见。他表示,暂时看首付四成推广至全国的可能性不大,可能先在一个省试点,而且浙江省也不是所有银行都上调了首套房的首付比例。张大伟指出,浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系,而与宏观调控关系不大。

      现实的情况却是,时至今日,北京部分银行也已经开始实行四成首付的标准。“北京地区首套房首付上调后,印证了监管部门房贷首付态度正在转变,很可能是房贷首付政策在全国放开的前奏。”一位银行人士分析。

      深发展银行朝阳区一家支行个贷部的工作人员则透露,早在4月份,相关监管部门已经下发通知,可适当提高首付比例,深发展银行北京分行暂未在全行下发通知,但是随时可能变动,可能审批时首付比例还是30%,只要贷款没有发放,就有可能变成40%。

      对于“首套房贷款首付比例上调”的行为,监管层早已默认。在5月中旬召开的2011年陆家嘴金融论坛上,银监会工作厅副主任杨少俊公开表示,各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况,目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况自主决策。

      “限购令”任前锋热点城市销售迅速降温

      实行限购令的36座城市基本上是国内商品住宅市场最火热、住宅转手最频繁的城市。限购令的出台排挤出部分住宅投机资金,一度“成全”了商住两用房产的火热销售。在刚性需求的支撑下,商品房销售面积和销售额依旧呈现出双上升的趋势,然而对比同期数字发现,销售增幅呈现锐减的现状,而这种增幅的大幅滑落,不仅出现在商品住宅市场,被人们看重的商业地产增速回落情况更为明显。

      国家统计局公布的4月份国民经济运行数据显示,今年前4个月,全国房地产开发投资13340亿元,同比增长34.3%,其中,住宅投资9497亿元,增长38.6%。这两项增幅与去年同期的36.2%和34%相差无几,从中可以发现,住宅投资在调控下增速加快。

      然而,投资的增速与房屋新开工面积的增幅并不十分匹配。今年前4个月,全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米,同比增长33.2%;房屋新开工面积56841万平方米,增长24.4%;去年同期,房屋新开工面积为4.57亿平方米,同比大幅增长64.1%。

      不仅房屋新开工面积增幅同比大幅锐减,今年前4个月,全国商品房销售面积、销售金额的增幅与去年同期相比,增幅同样出现大幅回落的情况。

      今年1-4月份,全国商品房销售面积24898万平方米,同比增长6.3%。商品房销售额14078亿元,同比增长13.3%。去年同期,全国商品房销售面积同比增长32.8%,商品房销售金额同比增长55.4%。住宅销售面积增长5.8%,住宅销售额增长11.0%,与去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比,今年的增长实在甚微。

      自房地产调控以来备受关注的商业地产,今年以来的表现并不十分令人欣喜。今年前4个月,办公楼增长4.4%,商业营业用房增长7.7%。办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。去年同期,办公楼销售面积增幅85.5%,销售额增长106.2%,商业营业用房销售面积增幅56.2%,销售额增长78.4%。

      “一房一价”司前卫价格规范仍有待落实

      发改委祭出的房地产调控利剑——“一房一价”实施已满月,然而,开发商见招拆招的情况普遍存在,部分城市从6月1日起才正式开始实施“一房一价”。

      6月1日起,江西《商品房销售明码标价规定》实施细则将正式推行,商品房、二手房和保障性住房均要求一房一价明码标示。随着政策的有效落实,整个房地产市场将更加规范,与此同时购房者能进一步透明消费。开发商应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素,包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率,以及楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等配套情况。

      5月末,上海市发改委下发《关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》,明确了上海“一房一价”细则。凡在本市的商品房经营者销售新建商品房,应当按照细则实行明码标价,二手房明码标价参照细则执行。不得在标价之外加价销售商品房,楼盘促销和停车位销售都要明码标价。

      武汉虽从5月初开始执行一房一价,但执行效果并不理想。武汉市成立40多个检查小组,对全市200多家楼盘摸底检查,九成楼盘标示信息不全。销售状态、装修情况、户型、公摊面积、层高、绿化率等信息都存在不同程度的漏标。5月30日,武汉市物价局召开新闻发布会透露,从6月份开始,将专项检查商品房明码标价的九项不规范行为,违者重罚50万元。重点查处的行为包括销售商品房不明码标价或未在交易场所醒目位置明码标价,未一次性公开全部预售房源等九项行为。

      烟台物价部门规定,5月底所有开发商都要把“一房一价”上墙公示。物价部门将在6月1日开始专项检查,对违反相关规定的,只要没上墙公示,每套将处5000元罚款。构成价格欺诈的,最高可处以50万元罚款,并没收违法所得。情节严重的,还要责令停业整顿,或由工商行政管理机关吊销营业执照。

      房产税打替补有望成高房价“撒手锏”

      每一轮房产税征收范围扩大化的讨论都是从人声鼎沸到悄无声息,这一次也不例外,房产税征收范围年内难以扩大似已成为共识。虽说房产税试点扩大势在必行,但试点的扩大肯定是在总结上海、重庆试点经验的基础上进行,而如今,上海、重庆房产税试点尚在推进中。

      有消息称,除了上海和重庆,对个人住房征收房产税,今年将不再增加试点城市。今年国家税务总局主要精力是继续完善房地产批量评税,并在目前的二手房交易契税征收上应用。

      重庆市市长黄奇帆5月28日也表示,重庆房产税将在充分试点的基础上进行修改完善。他还披露,重庆市的房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善,并结合上海市的房产税试点方案,将两地房产税试点方案的“修改版”在全国推广。

      北京下半年或将开征房产税的消息促成了这一轮对房产税试点范围扩大的热烈讨论。不过5月23日,住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,从目前上海及重庆两个城市开征房产税试点来看,房产税又存在涉及面广、对利益的影响复杂、缺少代征代缴机制、征税成本较高等问题,所以全面开征难度很大。

      秦虹认为,如果试点城市能够在税制设置和征税机制方面取得经验,且能让普通居民了解房产税对合理的自主需求基本没有影响,主要针对投资性需求,那么房产税在全国的普遍开征才有基础。

      房产税全面开征极其重要的法理基础目前尚未理顺。房产税的核心和难点是评估和征管。作为税收征管的职能部门,国税总局除了研究设计房地产税制度方面的内容,另一重点是进行评估征税的技术准备,按房地产评估值征税的试点已进行了近11年,然而空转了十余年,这一法理基础却从未解决。

      现行的《税收征收管理法》在税收的开征和减免上,比《税收征收管理暂行条例》赋予了国务院更多的权限。仅变动《房产税暂行条例》中的一个细节,整个框架还是完整保留,这表明《房产税暂行条例》对现在制定房产税征收细节还起着指导、参考的作用,但这仍旧无法解决房产税征收中遇到的现实问题。

      即便是已经开展试点征收工作的上海、重庆,其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。最近政府部门的专家称,财政部和国税总局的看法是,若在上海、重庆之外的其他地方进行房产税试点,应该首先解决法律依据方面存在的缺陷。

      早在今年两会期间,财政部和国税总局就都明确房产税暂不推广的信号。财政部部长谢旭人和国税总局局长肖捷都表示,目前向全国范围推广房产税的条件还不成熟,仍需要积累经验。

      住房和城乡建设部副部长齐骥也表示,目前工作的重点是密切跟踪这两个试点城市进展情况。在密切跟踪的过程当中,进一步深入地研究政策,不断地总结和完善试点的经验。

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