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    • 台州临海市房地产市场现状及对策
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2011-04-17  /  浏览:8049 次  /  

    2010年是房地产宏观调控频次最密集的一年,但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。临海市的房地产市场呈现“投资显著增长、市场销售量价齐升”的发展态势。房价已过万元。国家和省出台的一系列房地产市场调控政策,未造成临海市市场的较大波动,保持了房地产市场的健康稳定发展。

      一、临海市房地产开发市场现状。

      (一)临海市房地产开发情况。2010年,临海市新增房地产投资11.7亿元,新开工建筑面积55.38万平方米,与上一年同期相比上升了32.22%。累计在建工程项目18个,建筑面积160.54万平方米。房地产税收3.29亿元。占整个地税收入的18%。

      (二)临海市房屋销售情况。全年商品房网上备案7670件,销售面积56.53万平方米,与上一年同期相比上升了48.4%;共办理各项房屋产权登记发证、他项权证22530件,与上一年同期相比上升了53.55%;办理商品房预售证16本,预售面积45.39万平方米。商品房预售金额18.6亿元,与上一年同期相比上升了55.06%。全年二手房交易6038户,成交74.84万平方米,与上一年同期相比上升了33.14%。

      (三)临海市商品房价格。2010年,商品房合同登记备案价格为高层均价6000元至9500元/㎡,多层保持在8000元至9000元/㎡。楼盘品质化差异加大。

      二、当前临海市房地产市场存在的主要问题。

      (一)房地产开发企业良莠不齐,精品意识不强。由于房地产业系热点产业,投资回报率高,很容易吸引逐利资本,临海市出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来投资搞房地产的“三外”现象。这种现象,由于个别开发商注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致一些开发的产品科技含量不高,质量不合格,建设品位低。

      (二)开发企业存在短期行为,负债经营风险存在。特别是违规收定(订)金和借购房非法集资问题比较突出。由于房地产市场不断看好,一些尚未核发预售证的房屋已预订一空,开发商利用老百姓抢购商品房的势头,采取种种办法违规收取定(订)金。同时,由于金融部门对开发项目贷款条件逐渐提高,为尽快回笼资金,个别开发商采取非法集资等方式融资,扰乱了房地产市场秩序。

      (三)物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发业的持续,属于房地产开发业的一个序列,是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发,轻管理,重盈利,轻服务,重宣传,轻兑现的现象。加上物业管理公司对物业管理的服务性认识不足,业务生疏,开拓性差,将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上,致使物管服务停留在低层次,缺乏个性化、人性化服务。物业管理不配套,发展严重滞后。住房居住以前是“居者有其屋”,现在要“居者优其屋”。而物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。目前我市物业管理体系基本未建立,发展严重滞后,造成落后的原因一是我市对物业管理的认识、重视不够;二是居民对物业管理的社会化、商品化意识跟不上来,推广难度大。

      (四)住房供应结构不合理。结构转型任务十分繁重,结构性矛盾和供需不平衡在一定程度上仍然存在。目前我市正在建设中的雍怡广场、湖景国际等都是中高档住宅小区,高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额较大。其大部分面积都是在120平方米以上,能供给中低收入阶层和首次购房解决居住问题的户型并不多。中小户型中低价位的房源较缺,房源供需的结构性矛盾仍然存在。

      (五)房地产市场准入制尚未建立。近年来,房地产市场“三外”现象较为普遍,尤其是一些缺乏技术力量、没有开发业绩的开发企业和个人搞房地产开发,导致一些开发项目品位、质量和售后管理上存在诸多问题。一旦项目完成后企业注销,出现了问题最终还是由政府来解决。发布虚假信息,违规收取中介服务费,有的还与开发企业的工作人员串通炒期房、炒房号等。中介市场行为不规范,目前我市有相当一部分中介企业和从业人员无资质、无上岗证书。

      以上几个问题,既是临海市房地产市场存在的主要问题,也是导致房价上涨过快的重要原因。关于房价上涨过快,除以上原因外,还有几条重要因素也应该看到:一是受大经济环境影响。目前全国经济形势发展较快,这是房价上升的主要原因。二是民间资金把房屋买卖作为投资渠道,加剧了供求矛盾和房价上扬。三是去年以来土地价格、拆迁成本、建材费用的大幅度上涨,是房价上涨过快的直接原因。四是农民进城人员及刚性需求增多。

    三、临海市房地产市场特点和面临的发展形势。 

      (一)新政对临海市影响较小。“新国十条”出台后,对临海市的实际影响不大,因为临海市处于四线城市,房地产泡沫较少,投机、投资性需求很有限,效果更多的体现在对购房者心理方面的影响,在开发商一些高品质热销楼盘的带动下,购房者经过理性的观望后,逐步入市,在传统销售淡季的6、7、8月,房市仍有不错的表现。

      (二)市场态势仍然销大于供。临海市房地产市场,商品房住宅销售量大于供应量,市场销售格局发生变化,可售房源的减少,以致部分新开楼盘出现开盘后几乎脱销的火爆场景。从全年来看,市场供应量一直处于需求不足状态。

      (三)商品房房价稳中带升,二手房涨幅较大。随着城市的建设及经济的发展,居民收入的不断提高,房价的合理上涨也是理所当然,新建商品房价格居高不下,许多购房者转向了购买二手房,再加上房市持续的销大于供,也加大了对二手房的需求,导致二手房量、价同比都有所增长。

      (四)房地产市场刚性需求不断释放。我市的房地产市场仍存在较大需求空间。房地产新政在一定程度上抑制了改善型、投资型住房需求,但房地产市场刚性需求较大。逐渐步入社会的年轻群体,这类人群来自家庭的经济支持较多,有强烈的购房需求和相应的支付能力;随着城市化进程的不断加快,城市居住地理界限不断打破,外来人群不断涌入城市发展,也为市场提供了较为旺盛的市场需求。

       四、理性面对市场走势,立促房地产市场平稳健康发展。

      (一)加快普通商品住房建设。增加市场有效供给,建立多层次的住房供应体系。加快中小套型、中低价位的普通商品住房建设,加大普通商品住房开发量,缓解市场供求结构矛盾,力求使临海市商品房市场供求平衡。逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系。同时积极引导房地产企业加大普通商品房市场投入和建设,使得各类收入群体住有所居,居有所安。

      (二)加强对房地产市场监管。去年我们重点对全市所有在建、在售以及即将开工建设的房地产项目进行检查,共检查企业28家,房产项目49个。围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位开展的专项整治工作,加强了行业监管,取得了阶段性成效。今年我们坚持集中整治和制度建设的原则,规范市场秩序。按照住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求,强化商品住房预售方案的管理。在工作中要坚持标本兼治、重在治本,把集中整治和制度建设有机地结合起来,依法查处老百姓反映强烈、社会影响较大、投诉集中的违法违规开发、合同欺诈、违法中介等方面的案件,提高经营者依法经营和消费者自我保护意识,全面优化住房生活环境。

      (三)加强市场调研,引导房地产理性健康发展。我们将密切注意观察和分析全国和本地区房地产市场动态,把握市场脉搏,应对可能的变化。及时掌握我市房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

      (四)循序渐进地发展物业管理,改善居民的生活环境。我市应广泛宣传《临海市物业管理实施办法》,并以此为契机,着手起草符合我市配套的各类物业管理制度,循序渐进的推进发展物业管理,逐步实现我市物业管理市场化、专业化、社会化。

      (五)实行市场准入制度,全面优化开发企业队伍。要培育房地产企业核心竞争力,注重企业可持续发展。目前,全市共有房地产开发企业57家。但房地产开发二级资质以上的仅有8家,其余多为实力不强、竞争力较弱的企业。要严格把好市场准入资格关,一是对挂靠开发及无证经营的非房地产开发企业及个人不准从事房地产开发;二是对新设立的房地产开发企业要重点审核其资金、技术、项目情况,申办企业资质及营业执照要严格按照程序办事;三是对于自有资金不足,行为不规范的房地产开发企业,政府各有关部门不审批或同意其新开发项目,逐步把这部分房地产开发企业清理出市场;四是对一批有实力的开发企业要重点扶持,通过整合和成片地开发房地产,把企业做大做强,向规模化方向发展,提高企业驾驭各种风险的能力。要着力防范房地产市场交易纠纷,特别是房地产开发企业在住房销售价格、交房及房屋质量通病出现的各类过程中的纠纷,要及时做好化解工作。

      (六)合理引导住房主体需求。加大舆论引导,适时发布土地供应、房价变动和住房保障工作进展情况。发布权威信息,减少和杜绝不正当炒作,防止由于信息不对称影响消费者预期。主管部门和行业协会要通过召开研讨会、座谈会等多种形式,引导企业合理定价。同时要进一步加大保障性住房建设力度和规模,全面推进廉租房、经济适用住房、公共租赁房和人才房等保障性住房的建设,加快解决两个“夹心层”的住房困难问题。我市要以此为契机,积极引导房地产开发企业向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我市开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

     

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