先是营业税“二改五”正式执行，随后是“国十一条”定下了调控基调，再到央行二次提高存款准备金率……近日，国土资源部又出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。除了确保房地产用地供应和及时开发外，“19条”的核心思想就是整治囤地、炒地行为。

　　面对一道紧过一道的宏观调控政策，业内人士普遍认为，土地市场今后将迎来更加严格的监管，开发商进入土地市场门槛越来越高。而在市场方面，新政或多或少会影响到市民对未来一段时间内房价的预期，近段时期台州房价增速会有所减缓，但房价因此走低的可能性并不大。

　　竞买保证金新政不“新”台州普遍已不低于两成

　　“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。”日前出台的19条土地调控新政对开发商竞买保证金进行了明确规定，而以往的政策对缴纳额度没有特别明确的规定。

　　“这一点对我们来说算不上‘新政’，因为台州土地出让的保证金本来就不低，而且土地出让金的支付方面的执行和监管都是比较严格的。”对于新政，房产开发商普遍表现得非常平静。

　　记者采访发现，事实确实如此。以3月初台州经济开发区刚刚拍卖出让的一块土地为例，地块以无偿返还约定的商业、住宅建筑面积后2.2777亿元为拍卖起始价，竞买保证金为0.63亿元。“粗略计算一下，竞买保证金的比例也已远远超过起拍价的20%了。”成功竞得此地的某房企相关负责人接受记者采访时表示，在土地出让金的支付方面，目前要求地价款首付比例是50%，而且后期的监管也是非常严格的。

　　再看看2009年年底竞争很激烈的几次土地拍卖。2009年12月，开元房产以总价10亿元竞拍成功椒江洪家一地块，土地挂牌起始价为4.2547亿元，开发商竞买保证金为1.07亿元，照此计算，竞买保证金的比例达25％。同一天由温州金迅达集团拍得另一地块挂牌起始价为2.167亿元，竞买保证金为0.55亿元，比例也在25％以上，完全符合此次新政“不得低于出让最低价的20%”的要求。

　　土地市场门槛更高了小房企将面临“出局”

　　“竞买保证金不低于两成，地价款首付比例5成，一年内付清余款……这些政策对于有意竞拍土地的开发商来说，确实不会有太大的影响。”永源房产销售部经理叶春华也表达了类似的观点。“不过，新政对开发商还是具有较大的约束作用的。囤地成本大大提高了，让开发商不敢哄抬地价、盲目拿地，从而避免地价过快上涨，有利于土地市场持续健康发展。”

　　“土地市场今后将迎来更加严格的监管，开发商进入土地市场门槛越来越高。从这个角度来讲，新政对整个台州房产业还是有一定影响的。”叶春华分析认为，资金是房地产行业的主要门槛，土地出让门槛的提高，会促使房地产行业集中度进一步提高，有利于大牌、龙头地产公司拿地。“土地调控政策对实力、规模相对较小的房地产公司的挤出效应会比较明显。可以预计，小房企独立参与规模地块开发难度提高，开发领域会逐渐偏向于小规模地块、三四线城市。”

　　台州精耕房地产咨询公司负责人涂先生也表示，土地购置是开发商可持续在这一行业发展的基本，资金实力如果不够强大，就将面临被挤出行业的局面。“土地新政的出台，将使房地产行业洗牌加剧。强者越强，弱者越弱。”

　　行业短期波动不可避免房价因此走低可能不大

　　近期楼市调控政策密集出台，能否真正达到遏制房价上涨的目的呢？

　　“当前的一系列调控政策，都显示出政府适度调控房地产市场过度投机确保民生的态度，因此房地产行业短期波动不可避免。”台州房产网负责人葛先生分析认为，但就房价的角度来看，政策不会立竿见影，短期内拉低台州房价的可能性并不大。

　　“不可否认，每次调控政策出台，都会或多或少地影响到市民对未来一段时间内房价的预期。”永源房产销售部经理叶春华也认为，密集出台的调控政策对飞涨的房价确实起着一定的警示和调控作用。“预计近段时期台州房价的增速会减缓，但是房价因此走低的可能性并不大。”

　　另一方面，叶春华还认为，政策严格控制大套型用地，严禁别墅供地，促使大户型住宅在市场中更加稀缺，进而可能推动大户型住宅价格更加高涨。

　　■相关链接：

　　“国土19条”中最值得关注的5条：

　　一是确保保障性住房和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％；

　　二是规定开发商拍地的竞买保证金不得低于土地出让最低价的20％，拍得土地后必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后１个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；出让合同中必须明确给开发商约定楼盘开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理；开发商逾期不签合同定金要被没收，签了合同不缴纳出让价款国土部门必须收回土地；

　　三是对欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的开发商，禁止其在一定期限内参加土地竞买；

　　四是对未查处的闲置土地，实行挂牌督办；

　　五是今后每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。